HAAHTELA-tarjoushintaindeksi™

Rakentamisen hintojen nousu on ollut Haahtela-indeksin yli 30 vuotta kestäneessä historiassa ennätyssuuri ennätysajassa. Tilastokeskuksen julkaisemassa, yleensä vakaata kehitystä kuvaavassa, rakennuskustannusindeksissä on suurin vuosimuutos 30 vuoteen indeksin hypähtäessä uudelle korkeammalle tasolleen. Inflaatio on rakennusalan ulkopuolellakin kovassa nousussa. Hintojen nousu on raaka-ainelähtöistä keskeisenä perussyynä ilmastokriisi ja sen myötä energian kallistuminen. 

HAAHTELA-tarjoushintaindeksi™ tammikuu 2022

HAAHTELA–tarjoushintaindeksi™ on muuttuvapainoinen ja -hintainen rakentamisen tarjoushintaindeksi.
Indeksillä kuvataan tarjoushintatason kehittymistä indeksialueilla ja sitä käytetään
TAKU®-järjestelmässä ja Haahtela TVD® -palvelussa uudis-, korjaus- ja nykyhintoja arvioitaessa. Indeksialueita
on kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin. Tarjoushintaindeksin
aluekohtaiset pisteluvut julkaistaan vastaamaan kunkin vuoden tammikuuta. Rakennushankkeiden
budjetointia varten indeksin kehittyminen ennustetaan vuodeksi eteenpäin. Indeksin kehittymistä
ja tulevaisuuden ennustetta päivitetään tarvittaessa vuoden aikana. 

Rakentamisen hintojen nousu on ennätyssuurta 30 vuoteen

Suhdannekuva

Maailmanlaajuinen koronapandemia on kestänyt jo lähes kaksi vuotta. Rokotukset ovat tuoneet lisääntyvää suojaa virusta vastaan ja mahdollistaneet yhteiskuntien toimintojen avautumisen. Viime syksynä ilmaantunut uusi virusmuunnos leviää aiempia herkemmin ja nopeammin tartuttaen myös rokotettuja. Vaikka koronan leviämiseen suhtaudutaan aiempaa rauhallisemmin, yhteiskunnan toimintaa rajoitetaan sairaalahoidon kapasiteetin ollessa tällä hetkellä tiukoilla.

Keskuspankit hieman hidastaen elvyttävät edelleen lisäämällä rahan tarjontaa ja säilyttämällä korot negatiivisina. Tämä taloustieteessä aiemmin tuntematon mekanismi on jatkunut jo vuosia. Ilmastokriisi syvenee ja pakottaa luopumaan fossiilisista polttoaineista aiottua aiemmin. Poikkeusoloille tyypillisesti pandemia on kohdellut eri aloja hyvin eriarvoisesti, mutta yhteenlaskettuna talous ja sen myötä bruttokansantuote on länsimaissa ollut vahvassa kasvussa.

Geopolitiikan yhä vahvempi rooli maailmanpolitiikan kehityksessä vaikuttaa merkittävästi Euroopan talouteen ja saattaa aiheuttaa äkkikäänteitä. Turvallisuustilanne niin Ukrainassa kuin Valko-Venäjällä heijastuu vahvasti maanosamme kehitykseen. Energiatuotannosta ja sen omavaraisuudesta on tullut yhä keskeisempi tekijä myös turvallisuuspolitiikassa.

Ilmastokriisi ja digitalisaatio luovat muutoksia yritysten toimintaan

Ilmastokriisi ja tietoyhteiskunnallistuminen ovat luoneet rakenteellisia muutoksia teolliseen ja yritystoimintaan. Monista raaka-aineista on yhtäkkiä pulaa ja niiden hinnat ovat äkkijyrkässä nousussa kysynnän ylittäessä tarjonnan. Monia perinteisiä tuotteita kehitetään korkein kustannuksin ilmastoystävällisemmiksi. Energia on kallistunut huomattavasti hiilidioksidivapaan tuotannon vähyyden ja päästökaupan vuoksi. Pyrkimys päästöttömyyteen ja sähköistämiseen mullistaa yhteiskunnat, teollisuuden ja kulutuksen sekä maksaa paljon. Tietotekniikka on ottamassa isännän roolia. Algoritmeilla ohjattavan yhteiskunnan kehittäminen on mm. osaajapulan vuoksi kallista, virhealtista ja haavoittuvaa.

Inflaatio on nopeassa kasvussa

Teollisuuden murroksen synnyttämästä suuresta kysynnästä aiheutuvia tuotantokapeikkoja on syntynyt monille sekä uusille että perinteisille aloille. Rahan tarjonta on mahdollistanut omaisuusarvojen nousun, ja odotusarvoihin perustuvat omaisuudet vaihtavat omistajaa välillä käsittämättömän korkein hinnoin. Pörsseihin on tungosta ja kurssit nousevat uusiin ennätyksiin. Bruttokansantuotteiden kasvuun sisältyy lisääntyvässä määrin spekulatiivisuutta. Ylivelkaantuminen on yritysten ohella tarttunut yksityistalouksiin, kun velalla sijoittaminen on tuottavaa ja nollakorkoisuus sumentaa velan suuruuden ymmärtämisen. Työllisyys kohenee, talouselämä käy länsimaissa ylikierroksilla ja inflaatio on nopeassa kasvussa. Ulospääsyä ilmaisen rahan aiheuttamasta kierteestä ei edelleenkään tunnu tietävän kukaan.

Korkojen merkittävämpi nosto tekee velkojen hoidosta nopeasti sietämätöntä ja romahduttaa omaisuuden arvoja vaikuttaen niin yritys- kuin yksityistalouksiin. Inflaatiota on kuitenkin vaikea taltuttaa ilman korkojen nostoa ja rahan imuroimista pois markkinoilta. Inflaation sanotaan olevan vain tiettyihin sektoreihin kohdistuvaa ja väliaikaista, vaikka rakenteellisen murroksen perussyyt ovat toki itse aiheutettuja, mutta pitkävaikutteisia ja heijastuvat kansantalouksiin kokonaisuutena.

Koronapandemian aiheuttaman välttämättömän velkaantumisen ohessa tilaisuus on ollut houkutteleva myös yhteiskuntien palveluiden ja etuuksien parantamiselle velkarahalla. Länsimaiden, erityisesti eurooppalaisten valtioiden, velka on jo kasvanut niin suureksi, ettei sitä ole mahdollista perinteisin keinoin hoitaa.

”Uusi talous” otettiin käsitteeksi 1990-luvun lopussa, kun pörssikurssit nousivat huikeaa vauhtia aiheuttaen 2000-luvun alun laman. Käsitteellä perusteltiin kurssinousua ja sitä miksi talouselämän lainlaisuudet eivät ole enää voimassa. Kun tämänhetkistä kehitystä peilaa historiaan, löytää paljon samankaltaisuutta, vaikka juurisyyt ovat erilaiset. Samanaikainen rahan tarjonta, nollakorko, inflaatio ja velkaantuminen on yhdistelmänä kestämätön ja ennen pitkää se jotenkin purkautuu.

Uusia rakennuksia rakennetaan paljon

Myönnetyt rakennusluvat ovat taittuneet syksyllä lievään laskuun, mutta uusien talohankkeiden aloitukset ja volyymi ovat koronapandemian alussa keväällä 2020 tapahtuneen notkahduksen jälkeen jatkaneet kasvuaan. Syksyllä sekä myönnettyjen lupien että uudistalojen aloitusten kuutiomäärä vuositasolla oli noin 40-45 miljoonaa kuutiometriä. Käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo eli volyymi kasvoi Tilastokeskuksen mukaan elo- ja lokakuun aikana noin 5,2 % vuodentakaisesta. Painopiste oli entistä selvemmin siirtynyt asuinrakentamiseen, jonka volyymi Tilastokeskuksen mukaan kasvoi mainitulla ajanjaksolla yli 13,8 prosenttia. Asuinrakennusten aloituksia oli kuutioilla mitattuna yli 8 prosenttia edellisvuotta enemmän.

Korjausrakentaminen kasvussa ilmastokriisin vaikuttamana ja luottamus rakentamisen kysyntään on vahvaa

Korjausrakentaminen on kääntymässä kasvuun. Tätä edesauttaa ilmastokriisin aiheuttama kiinteistöstrategioiden painopisteen muutos vanhojen rakennusten säilyttämiseen. Toisaalta vanhassa rakennuskannassa on valtava määrä sellaisia rakennuksia, joita ei ole mahdollista korjata siten, että ne samanaikaisesti täyttäisivät toiminnalliset, taloudelliset ja ilmastovaatimukset. Näin ollen purkaminen ja uudisrakentaminen jää ainoaksi vaihtoehdoksi. Esteenä on useimmiten huonekorkeudeltaan liian matalat, lyhytjänneväliset ja räätälöidyt suunnitteluratkaisut. Vanhan rakennuksen käyttötarkoituksen muutos rakentamismääräyksistä johtuen vaikkapa toimistosta asumiseen on harvoin kannattavaa, tai edes mahdollista, vanhaa rakennusta korjaamalla.

Rakentamisen liikevaihto on vuonna 2021 noussut Tilastokeskuksen ja Elinkeinoelämän keskusliiton mukaan pitkän ajan keskiarvon yläpuolelle. Tilauskanta on kasvanut ja tuotantokapasiteetti on lähes täydessä käytössä. Luottamus rakentamisen kysynnän jatkuvuuteen on vahvaa. Rakennusyritysten luottamusindikaattori oli syksyllä +13, kun pitkän ajan keskiarvo on -6.

Muuttoliike kasvukeskuksiin vaikuttaa rakentamiseen

Rakentamisen painopisteen siirtyminen entistä selvemmin asuinrakentamiseen on seurausta jatkuvasta muuttoliikkeestä kasvukeskuksiin. Asunnon tarvitsijoita on paljon, jolloin suuri kysyntä mahdollistaa rakennus- ja vuokramarkkinoilla kohoavat tuotot. Tämä yhdessä maailmanlaajuisen rahan ylilikviditeetin kanssa on houkutellut merkittävästi kiinteistösijoittajia investoimaan kasvukeskusten asuntoportfolioihin.

Indikaatioita on kuitenkin jo siitä, ettei asunnoille korkeista myyntihinnoista ja vuokrista johtuen löydy aina ostajaa tai vuokralaista.

Toimitilojen tilantarve pienentynyt uudella etätyöaikakaudella

Toimitilojen uudisrakentamiselle on luotu kysyntää houkuttelemalla käyttäjiä siirtymään uusiin etätyö- ja teams-aikakaudelle suunniteltuihin työskentelytiloihin. Houkutusta on lisännyt kiinteistösijoittajien rahan ylitarjonnasta ja nollakorkoisuudesta johtuen ennen näkemättömän alhaiset tuottovaatimukset erityisesti pääkaupunkiseudun prime-alueilla.

Koronapandemian vaikutusta toimistojen tilastruktuurin muutokseen helposti liioitellaan. Suurin vaikutus on tilantarpeen pieneneminen, koska osa työstä tehdään etätyönä ja teknologia mahdollistaa henkilösidonnaisista työpisteistä luopumisen. Jo vanhojen tilojen kohtalaisen kevyt saneeraus luo toimijoille riittävää joustavuutta työn tekemisen uudenlaiselle järjestämiselle.

Teollisuusrakentaminen kasvussa

Teollisuusrakentaminen on kasvussa teollisen murroksen seurauksena. Jättimäiset datakeskukset, akkutehtaat ja logistiikkarakennukset ovat tästä esimerkkejä. Myös perinteisen teollisuuden tuotantoa pitää muuttaa ilmastotietoisuuden lisääntyessä vaatien uudenlaisia teollista toimintaa palvelevia tiloja. Kaupasta lisääntyvä osuus siirtyy verkkovälitteiseksi.

Ruuan ja tavaroiden jakelusta on tulossa entistä merkittävämpi toimiala, mutta rakentamistarpeita se synnyttää varastointi- ja logistiikkatoimintoja lukuun ottamatta vain vähän. Kauppakeskukset ovat muuttumassa entistä enemmän viihde- ja palvelukeskuksiksi aiheuttaen jatkuvaa tilamuutosta, mutta uusien keskusten rakentamisen aloituskynnys on kasvanut korkeaksi.

Ihmisten liikkuminen, ilmastonmuutos sekä digitalisaatio vaikuttavat rakentamiseen

Ihmisten liikkuminen tuo mukanaan asumisen ja palveluiden tarpeen. Asumisen trendit muuttavat asuntoratkaisuja, mutta jossain on aina asuttava. Tällä hetkellä trendaavat jossain määrin hyvin pienet asumisyksiköt ja yhteisölliset tilaratkaisut, jolloin asuminen, majoittuminen ja hotelliyöpyminen sulautuvat samankaltaisiksi toiminnoiksi.

Kouluja ja päiväkoteja on edelleen pakko rakentaa erillisinä yksiköinä, mutta useat muut julkiset ja yksityiset palvelut ovat sen sijaan pitkälti siirtyneet verkkopalveluiksi. Yhtä hyvin verotus- kuin pankki- ja vakuutusasiatkin hoidetaan jo sujuvasti verkon välityksellä ja digitaaliset terveyspalvelut omadiagnoosista omahoitoon tekevät jo tuloaan.

Kasvukeskusten laajeneminen tuo mukanaan jatkuvaa infrarakentamista. Asuminen ja liikkuminen tarvitsevat tiet ja kadut ja toimivat liikenneratkaisut. Ilmastonmuutos suosii joukkoliikenneratkaisuja, mutta autoteollisuus on sähköautojen myötä ollut julkista päätöksentekoa ketterämpi. Yksityisautoilun muuttumisessa omistamisesta palveluiden käyttämiseen on vielä matkaa. Siten kasvavalle automäärälle on rakennettava paikoitustiloja, väyliä ja tunneleita entistä enemmän.

Kevyen liikenteen ratkaisut ovat merkittävä infrastruktuurin lisä, mutta ilmasto-olosuhteista johtuen ne eivät tulevaisuudessakaan vastaa ympärivuotisen liikkumisen tarpeeseen. Teollisuusrakentamisen lisääntyminen vaatii usein suuria maa- ja vesirakentamiseen liittyviä investointeja. Kun nämä vaativat vuosikausien suunnittelun ja toteuttamisen, rakentamiseen syntyy luonnollista vuosivaihtelua, mutta pitemmällä aikavälillä maa- ja vesirakentaminen on toimialana kasvava.

Innostus rakentaa on suurta, mutta työvoiman puute ja koronakriisi jarruttavat toimialaa

Innostus rakentaa on nyt suuri. Volyymi ei ole lähellä vuoden 2007 huippuvuotta, mutta tuotantokapasiteetti on nykyiselläänkin täydessä käytössä. Suurin rakentamista jarruttava tekijä on ammattitaitoisen työvoiman puute, jota on pahentanut koronakriisiin ja työperäiseen maahanmuuttoon liittyvät ulkomaalaisrajoitukset. Rakentamisinnostukselle on kuitenkin näköpiirissä lisääntyvässä määrin myös esteitä. Asuntoja, toimitiloja ja kauppapaikkoja on yli tarpeen. Ne ovat ehkä väärässä paikassa tai epäkäytännöllisiä muuttoliikkeen, uusien vaatimusten ja muotivirtausten suhteen.

Uudisrakentaminen jättää taakseen entistä useammin ongelmallista tyhjää tilaa, joka rasittaa niin kiinteistötuottoja kuin ilmastoakin. Ainakin hetkellisesti kova inflaatio yhdessä suuren kysynnän kanssa kallistaa paitsi rakentamista itseään myös esimerkiksi asumista entisestään. Julkisten toimijoiden sekä yksityisten sijoittajien velat ovat kasvaneet ennennäkemättömiksi. Rahan elvyttävä tarjonta ja nollakorkoisuus loppuvat jossain vaiheessa. Tämä kaikki tulee leikkaamaan rakentamisen kysyntää.

Talonrakentamisen tarjoushinnat

Raaka-ainehinnat nousseet ja materiaaleista pulaa

Useiden raaka-aineiden äkillinen hinnannousu vuoden 2021 aikana ei ole toiveista huolimatta palautunut vaan levinnyt yhä laajemmalle. Rakennusaineteollisuuden pyrkimykset hiilineutraaliin valmistukseen ovat lisänneet lopputuotteiden nopeaa kallistumista. Useat materiaalivalmistajat raportoivat viime vuoden loppupuolella kymmenien prosenttien suuruisista hintojen korotuksista tai korotuspaineista.

Puu- ja terästuotteiden 30-50 % hinnannousu näytti alkusyksyllä jo palautuvan, mutta loppuvuonna tuotteet maksoivat entistä enemmän. Betonituotteet ovat myös kallistuneet kymmeniä prosentteja kuten kaikki valmistuksessa paljon energiaa tarvitsevat tuotteet energian hinnannousun myötä. Toimitusajat ovat pidentyneet ja tavallisistakin materiaaleista on pulaa.

Työvoimapula näkyy rakennustyön hinnannousussa

Rakennustyön hinta on noussut merkittävästi. Osaavasta työvoimasta on pulaa. Ulkomainen työvoima on pandemian vuoksi vähentynyt ja EU-alueen ulkopuolisen työvoiman työskentelymahdollisuuksia rakennustyömailla on kiristetty. Suomalainen työvoima on monissa rakennusalan ja rakennusmateriaaliteollisuuden tehtävissä kymmeniä prosentteja ulkomaista kalliimpaa eikä sitä ole edes aina saatavissa.

Hintojen nousu on ennätyssuurta 30 vuoteen, rakennusyritysten kannalta tilanne on hankala

Hintojen nousu on ollut Haahtela-indeksin yli kolmekymmentä vuotta kestäneessä historiassa ennätyssuuri ennätysajassa. Tilastokeskuksen julkaisemassa, rakenteestaan johtuen yleensä vakaata kehitystä kuvaavassa, rakennuskustannusindeksissä on suurin vuosimuutos kolmeenkymmeneen vuoteen indeksin hypähtäessä uudelle korkeammalle tasolleen. Tilastokeskuksen kuluttajahintaindeksin kuukausimuutos lokakuussa oli 0,8 % osoittaen inflaation olevan rakennusalan ulkopuolellakin kovassa nousussa.

Rakennusyritysten kannalta tilanne on hankala. Kiinteä- tai kattohintaisissa urakoissa hintatason nousu kesken rakennusajan heikentää katetasoa ja muutenkin riskialttiissa peruskorjaustoiminnassa saattaa johtaa tappiolliseen toimintaan. Samoin voi käydä, jos lopputuote on myyty jo suunnittelupöydällä kuten asuntojen perustajaurakoinnissa on tapana. Näitä on kompensoitava uusien hankkeiden katetasoa kohottamalla.

Hankkeiden urakkatarjouksiin ja perustajaurakointikohteiden käynnistymiseen tulee epävarmuutta ja riskilisää kohottaen entisestään tarjoushintoja. Tämä on näkynyt selvästi pääkaupunkiseudulla ja muutamissa kasvukeskuksissa, joissa rakennetaan paljon. Rakentamisen hintakehityksessä alueelliset erot ovatkin nyt huomattavasti kasvaneet.

Hintojen nousu on raaka-ainelähtöistä keskeisenä perussyynä ilmastokriisi ja sen myötä energian kallistuminen. Pyrkimys siirtyä nopeasyklisesti aiempaa hiilineutraalimpien rakennustuotteiden kuten puun käyttöön on johtanut raaka-ainepulaan. Rakennusteollisuuden kehityspyrkimykset tuottaa aiempaa hiilineutraalimmin perinteisiä rakennustuotteita on laajentanut ja lisännyt rakennustuotteiden kallistumista.

Tarjoustoiminnassa epävarmuus tulevasta hintojen kehityksestä on johtanut aiempaa suurempiin riskilisiin. On hyvin mahdollista, että rakennustoiminnan selvä ja nopea kallistuminen yhdistettynä pyrkimyksiin päästä eroon rahan tarjonnasta nollakorkoineen johtavat rakentamisen ennustetun määrän pienenemiseen aiottujen hankkeiden lykkääntyessä tai peruuntuessa. Tämä tasaannuttanee nähdyn hinnannousun ja voi ensi vuonna kääntää sen jopa laskuun, kun materiaalien, työvoiman ja tarjouspyyntöjen ylikysyntä muuttuu ylitarjonnaksi.

Lyhyesti rakennustuotannosta:

  • Rakennustuotannon volyymi kasvanut 5,2 %
  • Asuinrakentamisen volyymi kasvanut 13,8 %
  • Rakennusluvat kääntyneet hetken notkahduksen jälkeen kasvuun.
  • Myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä vuositasolla noin 40-45 milj. kuutiometriä.
  • Asuinrakennusten aloituksia oli kuutioilla mitattuna yli 8 % edellisvuotta enemmän.
  • Käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo eli volyymi kasvoi elo- ja lokakuun aikana noin 5,2 % vuodentakaisesta.
  • Tilauskanta on kasvanut ja tuotantokapasiteetti on lähes täydessä käytössä.
  • Rakennusyritysten luottamusindikaattori oli syksyllä +13, kun pitkän ajan keskiarvo on -6.