HAAHTELA-tarjoushintaindeksi™

HAAHTELA-tarjoushintaindeksi™ on muuttuvapainoinen ja muuttuvahintainen rakentamisen tarjoushintaindeksi. Indeksillä kuvataan tarjoushintatason kehittymistä indeksialueilla ja sitä käytetään TAKU® -järjestelmässä ja Haahtela TVD® -palvelussa uudis-, korjaus- ja nykyhintoja arvioitaessa. Indeksialueita on kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin.

HAAHTELA-tarjoushintaindeksi™ kesäkuu 2021

Suhdannekuva: Koronapandemian väistyminen

Koronapandemian vähitellen väistyessä talouselämän aktiviteettikin alkaa kasvaa. Bruttokansantuotteen ennusteita on korjattu pitkin kevättä ylöspäin ja keskuspankit elvyttävät edelleen massiivisesti ja pitävät korkotason nollan tuntumassa.

Rahan tarjonta on poikkeuksellisen suurta. Kotitalouksiin on kertynyt huomattavia säästöjä ja patoutunutta kysyntää. Pörssikurssit ovat koko kevään olleet nousussa ja inflaatio sekä inflaatio-odotukset ovat kasvussa. Raaka-aineista on alkanut olla jopa pulaa. Investointeja ja kulutusta rahoitetaan elvytysvelalla.

”Digitalisaatio, ilmastomuutos, uuden teknologian tuottamat innovaatiot, työpaikkojen ja työskentelytapojen sekä kotitalouksien kassavirtojen suunnan muutokset muuttavat arvoja, ajattelutapaa ja toimintaa.”

Talouselämän lainlaisuudet ovat kääntyneet aika lailla ylösalaisin. Rahanarvon heikkeneminen ja korkojen nousu johtavat rakenteelliseen murrokseen ja mahdolliseen taantumaan. Digitalisaatio, ilmastomuutos, uuden teknologian tuottamat innovaatiot, työpaikkojen ja työskentelytapojen sekä kotitalouksien kassavirtojen suunnan muutokset muuttavat arvoja, ajattelutapaa ja toimintaa johtaen nekin rakenteellisiin muutoksiin, mutta eivät välttämättä taantuman kautta.

Talonrakentamisen määrä

Talonrakentamisen kuutiomäärä on selkeässä kasvussa. Tammi-maaliskuussa rakennuslupia myönnettiin reilut 6 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinrakennuslupien kuutiomäärä kasvoi neljänneksellä, mutta muun rakentamisen laski hieman. Talonrakennushankkeita on aloitettu noin 4 % edellisvuotta enemmän, mutta samaan aikaan rakennustuotannon kiinteähintainen volyymi-indeksi on laskenut noin 4 %.

Rakentamisen liikevaihto on edelleen pitkän ajan keskiarvon alapuolella. Tilauskanta on kasvanut, mutta tuotantokapasiteetti on hieman vajaakäytössä. Rakennusyritysten luottamusindikaattori on pitkän ajan keskiarvon alapuolella.

”Nurmijärvi-ilmiö on luonut muuttoliikettä keskustoista maaseudulle, mutta on merkitykseltään vielä vähäinen.”

Nurmijärvi-ilmiö, jossa etätyön mahdollistuminen ja lisääntyminen on luonut muuttoliikettä keskustoista maaseudulle, on vielä merkitykseltään vähäinen. Kasvukeskuksissa sen sijaan kiivaan asuinrakentamisen kausi jatkuu. Ilmassa on merkkejä jopa vuokra-asuntojen ylitarjonnasta. Tiivistä ja kasvavaa kaupunkiympäristöä puoltavat aluepoliittiset kannanotot ovat kuitenkin lieventyneet eikä kaupunkien kasvua, kaupungistumista ja asumisen keskittymistä pidetä enää itsestään selvänä arvona.

”Arvopohjaiset kiinteistöstrategiat muuttavat painopistettä uudisrakentamisesta enemmän säilyttävään peruskorjaukseen.”

Pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa muuttoliike luo kasvavan palvelurakentamisen tarpeen. Arvopohjaiset kiinteistöstrategiat muuttavat painopistettä uudisrakentamisesta enemmän säilyttävään peruskorjaukseen. Ilmastomuutoksen ja olemassa olevan rakennuskannan kunnioittamisen vauhdittamana rakennusten pitkäikäisyydestä ja reaalioptioista muodostuu toimintaa ohjaava arvo, joka vaikuttaa kaavoituksesta alkaen koko rakennusteollisuuden toimintaan.

Kaupunkiympäristöjen tiivistyminen ja asuntojen kiihtyvä uudisrakentaminen ovat vauhdittaneet kaupunkistruktuuriin tehtäviä investointeja. Uudet kaava-alueet, kaupunkirakenteen tiivistäminen, joukkoliikenneratkaisut, kevyen liikenteen väylät ja keskustojen autottomuus ovat tuottaneet lukuisia infrarakentamishankkeita. Maa- ja vesirakentaminen pysyykin vähintäänkin nykytasolla niin kauan kuin kaupunkeja näin voimakkaasti kehitetään.

”Puun käyttö runkorakenteisiin edellyttää hyvin kurinalaista suunnittelun- ja tuotannon ohjausta.”

Puurakentamisen suosio on ilmastomuutoksen vuoksi lisääntynyt. Puun käyttö runkorakenteisiin edellyttää hyvin kurinalaista suunnittelun- ja tuotannon ohjausta. Osaamisen ja kokemuksen puutteet saattavat johtaa rakennusaikojen piden-tymiseen ja talonrakentamisen hintojen yllätykselliseen nousuun.

Puun käytön pitkäaikaisvaikutuksista rakennuskannan ylläpitoon ja korjaamistarpeeseen on vain vähän tietoa, mutta oletettavaa on, että kunnossapidon ja korjauksen tarve lisääntyy. Puurakentamisen ilmastovaikutuksia koskeva tutkimustyö on vielä alkutekijöissään.

Koronakriisin helpottuminen ja yhteiskuntien avautuminen yhdessä elvyttävän talouspolitiikan ja patoutuneen kysynnän kanssa johtavat rakentamisen kasvuun. Velalla rakentaminen taas hillitsee rakennusalaa. Kysyntään luottaen asuinrakennuksia aloitetaan nyt kuitenkin paljon ja aloituspäätöksiä odottavia kiinteistökehityskohteita on lukuisia. Kansainvälisten kiinteistösijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan on edelleen suurta.

Toimitilojen käyttö on etätyön lisääntymisen ja videokokousten takia murroksessa ja houkutus muuttaa nykyisistä epäkäytännöllisiksi muuttuneista toimitiloista tilankäytöltään tehokkaampiin ja etätyöhön paremmin soveltuviin uudiskohteisiin lisääntyy. Korjaamisen määrä jatkaa kasvuaan. Velalla investoiminen, inflaatio ja korkojen nousu ovat yhdistelmä, joka taittanee ennen pitkää rakentamisen kasvun.

Talonrakentamisen tarjoushinnat

Koronakriisin ajan rakennusala on toimialana ollut poikkeuksellinen. Rakennustyöt ovat jatkuneet lähes keskeytyksittä ja uusia hankkeita on käynnistetty runsaasti. Rakentamisen määrä – vaikka ei olekaan tuotantokapasiteettinsa ylärajoilla – on pitänyt rakennusalan kiireisenä.

Ammattitaitoisesta työvoimasta on pulaa ja sitä on lisännyt koronkriisiin mukanaan tuomat ulkomaalaisia työntekijöitä koskevat rajoitukset. Suuret infrahankkeet ovat heikentäneet maarakennus- ja perustustöiden tekijöiden saatavuutta. Tarjoushinnat ovat talven jälkeen olleet nousussa.

”Materiaalien toimitusajat ovat pidentyneet ja joistakin materiaaleista on pulaa.”

Raaka-aineiden hinnat ovat maailmanlaajuisesti kohonneet osin jyrkästikin. Esimerkiksi puutuotteissa hinnannousu on paikoin ollut jopa 40 % ja terästuotteissa yli 20 %. Myös betonin ja betonielementtien hinnat ovat nousset merkittävästi. Toisaalta on havaintoja myös puu- ja terästuotteiden jopa rajusta laskusta.

Ilmastomuutos on lisännyt puun kysyntää ja pakottanut uusiin innovaatioihin muun muassa teräksen ja sementin valmistuksessa. Materiaalien toimitusajat ovat pidentyneet ja joistakin materiaaleista on pulaa. Kuluttajatuotteiden vuosi-inflaatio on kohonnut yli kahden prosentin ja viimeisin kuukausi-inflaatio on ollut jo 0,4 %. Inflaatiovauhti kiihtynee kesällä pandemian väistyessä ja kulutuksen lisääntyessä hyppäyksenomaisesti.

Talonrakentamisen tarjoushinnat kohoavat nyt inflaatiosta, raaka-aineiden hintojen heittelehtimisestä, niiden osittaisesta pulasta ja ammattitaitoisen työvoiman puutteesta. Tulevaisuuden sumeat näkymät luovat epävarmuutta tarjoustoimintaan ja uusien hankkeiden kannattavuuden arviointiin. Kun hintatason nousu on raaka-ainelähtöistä, se kohdistuu koko maan rakennustoimintaan, mutta vähäisen rakentamisen alueilla vähäinen rakentamisen kysyntä kompensoi hinnannousua kasvattaen näin alueellisia eroja.

Nyt on jo nähtävissä, että materiaalien hinnannousu tasoittunee syksyyn ja talveen mennessä. Tällöin myös tarjoushintojen nousu hiipuu, koska rakentamisen kysyntä ei kasva tuotantokapasiteettia suuremmaksi. Ilmeisen pysyväksi jäävät inflaatio-odotukset kuitenkin luovat tarjoushintoihin jatkuvaa ja tasaista korotuspainetta.

Asuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla kohonneet jo useissa kaupunginosissa kuluttajien reaalitalouden ulottumattomiin. Vuokramarkkinan kyllästyminen indikoi vuokrien laskua. Molempien tuleva hintakehitys on täysin sidonnainen luotonannon löysyyteen ja korkokehitykseen.