Kiinteistömarkkinoiden kupla puhjennut: rakentamisen hintataso on vuodessa pudonnut 15 % 

• Raken­nusalan tulevaisuuden odotukset vuodelle 2024 ovat aivan alamaissa, hintataso on vuodessa pudonnut 15 %. Uudis- tai korjausrakentamiselle ei ole kysyntää.
• Talonrakentaminen on laskenut vuodessa yli 20 % ja laskee edelleen. Ahdinko on seurausta kaaokseen ajautuneesta kiinteistömarkkinasta.
• Uusia työmaita käynnistyy harvakseltaan ja keskeneräisten rakennusten valmistumisen myötä rakennusalalla työskenteleviä työntekijöitä lomautetaan ja irtisanotaan.
• Myynti- ja ostohinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja kehittyvissä kunnissa erkaantuneet rakentamisen hinnoista.
• Vuosi 2024 on muutosten aikaa ja terveen talouden lainalaisuudet palaavat

Raken­nusalan tulevaisuuden odotukset vuodelle 2024 ovat aivan alamaissa ja pitävät rakentamisen tuotanto­ketjun katteet alhaalla. Toisaalta yritysten paisuneet velanhoitokulut eivät juurikaan mah­dollista enää suurempaa hinnanlaskua, kun vielä inflaatio nostaa materiaalihintoja.

Uudis- tai korjausrakenta­mi­sel­le ei ole nyt kysyntää. Ylihintaiset ja ylivelkaiset tuhannet uudet asunnot odottavat ostajia, jotka kaupan päälle saavat vielä omien velkojen lisäksi taloyhtiöriskin. Julkista rakentamista jarruttaa velkakriisi, taloyhtiöiden korjaamista kohonneet velkojen korot ja yhtiövastikkeet ja liike- ja toimitilarakentamista kannattamattomuus. Teolliset uusinves­toinnit ovat vielä pääosin aihioita. Tyh­jien ja tyhjenevien tilojen määrä entisestään kasvaa ja sitä vielä lisää rahoitusongelmista kärsivän sosiaali- ja terveyspalvelujen uudistus. Infrarakentamista sentään riittää ja julkisen tuen avittamana se vielä kasvaa.

Talonrakennuksen ahdinko on seurausta kaaokseen ajautuneesta kiinteistömarkkinasta

Vuosikausia jat­ku­nut rahoituksen helppo saatavuus ja velan nollakorkoisuus loivat illuusion, että velalle on helppoa saada tuottoa ja että velan määrällä ei ole niin väliä. Tätä ovat korostaneet onnettomasti tehdyt yhteis­kun­nalliset päätökset ja neuvot. Esimerkkeinä ovat taloyhtiöille mahdollistetut ylisuuret lainat, kehoi­tuk­set lisätä voimakkaasti asuntotuotantoa ja mahdollisuus yliarvostaa rakennusomaisuutta keino­te­koi­seen markkinahintaan.

Osansa kiinteistöbuumista ovat ottaneet kunnat luomiensa uusien tonttien hinnoittelulla. Yhteiskunnan toiveille päinvastaisesti kohtuuhintainen rakentaminen ja kaupankäynti ovat karanneet yhä kauem­­­maksi.

Myynti- ja ostohinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja kehittyvissä kunnissa er­kaan­tuneet rakentamisen hinnoista. Rakennusalan yritysten on ollut urakointia kannattavampaa ottaa velkaa ja mennä mukaan nousevien hintojen kiinteistömarkkinoille. Samalla toimijoiden pää­oma­riskit ovat nopeasti kasvaneet, kun urakoitsijoista on enenevässä määrin tullut kiinteistö­si­joit­ta­jia. Lopulta mukaan ovat menneet myös yhä useammat yksityiset piensijoittajat, jotka velalle saatavan tuoton toivossa ovat sijoittaneet erityisesti asuntoihin.

Kiinteistömarkkinoiden kuplan puhkaisi koronan jälkeinen inflaatio

Keskuspankkien oli lopetettava inflaatiota ruokkiva avokätinen rahantarjonta ja nostettava lainojen korot lähemmäksi terveen talouden edellyttämää korkotasoa. Seurauksena tuli rahoitusmarkkinakriisi, joka on iskenyt kovimmin toimialoihin, joissa ulkoisen rahoituksen merkitys on suuri – kiinteistömarkkinaan voimakkaimmin. Euroopan talous alkoi sakata, Suomi muita enemmän.

Vaikutuksensa on ollut toki myös Ukrainan sodan ja ilmastokriisin aiheuttamalla energian tuotantomurroksella. Inflaatio itsessään ajoi jo monet rakentajat pulaan, kun rakennustarvikkeiden hinnat kesken pitkäkestoisia urakoita alkoivat yhtäkkiä kohota. Velalla toimivalle kiinteistö­markkinalle korkojen nosto on kuitenkin ollut katastrofaalinen, kun velkavipu on kääntynyt negatiiviseksi.

Terveen talouden lainalaisuudet palaavat

Vuosi 2024 on muutosten aikaa. Toiveet inflaation pysähtymisestä ja paluusta lähelle nollakorkoi­suut­ta tuskin toteutuvat. Terveen talouden lainalaisuudet palaavat. Velat sulavat pikkuhiljaa, mutta kilpa­juok­sua käydään ehtivätkö kiinteistösijoittajat nääntyä sitä ennen velkataakkansa alle. Rakennusala hiljalleen sopeutuu alentuneeseen kysyntään konkurssien ja toimialajärjestelyjen kautta. Perinteinen rakentaminen ja urakointi kiinnostaa taas yhä useampaa yritystä.

Pidemmälle katsottaessa bruttokansantuote kääntyy ennen pitkää nousuun eikä rakentamisen kysyn­tä ole minnekään katoamassa. Vanhenevia raken­nuksia on korjattava, muuttoliike elvyttää asuntojen kysyntää ja luo tarvetta palveluille, ilmastomuutos luo uudenlaista rakentamista ja sotien jäljiltä alkaa jälleenrakennus.

→ Lue koko Haahtelan tarjoushintaindeksikatsaus täältä (pdf)

Haahtelan tarjoushintaindeksi on muuttuvapainoinen ja -hintainen Suomen ainoa rakentamisen hintoja ennustava indeksi, jota Haahtela on julkaissut 80-luvun loppupuolelta lähtien. Rakennushankkeiden budjetointia ja talouden ohjausta varten indeksin kehittyminen ennustetaan vuodeksi eteenpäin ja ennustetta päivitetään tarpeen vaatiessa vuoden aikana. Indeksialueita on kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin.