Purkaa vai korjata: miten tehdä parempia tilaratkaisuja?

Kuntien rakennuskanta ikääntyy, palvelutarpeet muuttuvat, rahat ja ympäristö ovat koetuksella. Silti päätöksiä on tehtävä: jatketaanko vanhojen tilojen korjaamista vai investoidaanko uuteen? Hätiköidyt päätökset voivat osoittautua toimimattomiksi tai kalliiksi. Toisaalta viivästyneet päätökset voivat ajaa käyttäjät kärsimään huonokuntoisista tiloista tarpeettoman pitkään tai aiheuttaa tilojen yli- tai alikäyttöä heikentäen toiminnan edellytyksiä tai aiheuttaen tarpeettomia tilakustannuksia.

Kunnat investoivat vuosittain noin kahden miljardin edestä rakennuksiin. Investoinneista huolimatta toimitilojen korjausvelka on merkittävä. Vaikka rakennusten korjaustarpeet ja taloudelliset investointimahdollisuudet ohjaavatkin kuntien kiinteistönhallintaa, ei yksinään näiden perusteella voida tehdä kunnan tulevaisuuden kannalta kestäviä päätöksiä. Päätöksenteossa tulee huomioida kunnan palveluverkon kehittäminen, eri toimintojen tarpeet sekä kestävyyden toteutuminen taloudellisten, ympäristön ja sosiaalisten vaikutusten osalta.

Rakennuksen elinkaareen liittyvät päätökset, kuten purkaa vai korjata, voivat toisinaan olla melko yksiselitteisiä. Rakennus esimerkiksi puretaan, jos sen korjaaminen on vaikeaa, kallista ja siihen liittyy merkittäviä riskejä tai jos korkeampaa tuottoa voidaan saada tehostamalla rakennuspaikan käyttöä uudisrakentamisella. Rakennus taas korjataan, mikäli sen korjaaminen vastaa yksiselitteiseen tekniseen tai toiminnalliseen tarpeeseen ja investointi on riittävän maltillinen.

Entäpä jos rakennuksen korjaaminen olisi teknisesti helppoa ja järkevää, mutta rakennuksessa tiloja käyttäjille liikaa tai liian vähän?

Ydinsyy rakennuksien olemassaololle on niissä toteutettavien toimintojen mahdollistaminen. Näinpä kaikkien rakennusten olemassaolo ja siihen liittyvät päätökset pitäisi ensisijaisesti sitoa käyttäjätarpeisiin ja rakennuksen tuottamaan toiminnalliseen arvoon.

Näin ollen ennen kuin yhdenkään rakennuksen kohdalla voidaan ratkaista päätöstä purkamisen tai korjaamisen välillä tulee selvittää, millaisia toiminnallisia tarpeita sen käyttäjillä on nyt ja tulevaisuudessa, tai millaista toimintaa rakennus voisi palvella, ja millainen tällaisten tilojen tarve olisi.

Lähes jokaisella organisaatiolla on käytössään 10–30 % liikaa tiloja

Haahtelan toteuttamien kymmenien julkisten toimijoiden tiloja koskevien selvitysten kautta on todettu, että lähes jokaisella organisaatiolla on käytössään 10–30 % enemmän tiloja kuin toiminnan todellinen tarve on. Monesti tilojen ja toiminnan tarpeiden välistä ristiriitaa on haastava havaita, sillä:

• toiminnan määrä ja tavat muuttuvat usein hiljalleen ja toiminnalla on tapana sopeutua käytössä oleviin tiloihin. 
• tehostamismahdollisuudet ja lisätilatarpeet voivat organisaation palvelu- ja tilaverkossa sirpaloitua useisiin toimintoihin ja toimipaikkoihin, jolloin ratkaisuja etsitään usein liian suppeasti. 

Jos tilankäytöllistä hukkaa halutaan pienentää ja samalla tilojen toiminnalle tuottamaa arvoa kasvattaa, vaaditaan tiloja koskevien päätöksien tueksi eri toiminnot kattavaa tietoa toiminnasta, sen tavoista, tavoitteista ja tarpeista. Kun tiloihin liittyvät ratkaisut lähtevät liikkeelle toiminnasta ja sille tuotettavasta arvosta, eikä vain rakennusten teknisestä ylläpidosta, voidaan varmistaa, ettei investointeja tai tilojen käyttökustannuksia upoteta arvoa tuottamattomiin tiloihin. 

Toisaalta kun tieto toimintojen tarvitsemista tiloista on selvillä, on mahdollista arvioida sen toteuttamista erilaisissa mahdollisissa vaihtoehdoissa. Olemassa olevan rakennuksen korjaamisvaihtoehdon kustannuksen ja hiilijalanjäljen rinnalle voidaan laskea helposti toinen tai kolmaskin vaihtoehto ja sen seuraukset. 

Laskelmien avulla voidaan aidosti vertailla eri vaihtoehtojen kustannus- ja hiilivaikutuksia ja pohjata päätökset objektiiviseen tietoon. Vaihtoehtojen tapauskohtainen tutkiminen ja oikean tarpeen selvittäminen on reitti oikean ja kestävimmän ratkaisun löytämiseen ja siksi sen pitäisi olla jokaisen päätöksen perusta.  

”Vaikka olemassa olevan korjaaminen monesti on sekä yksikkökustannuksiltaan ja -hiilijalanjäljeltään vastaavaa uudisrakennusta houkuttelevampi vaihtoehto, ei kokonaisuutena korjaaminen ole kannattavaa, jos tilat eivät kohtaa toiminnan todellista tarvetta. Mikäli käytön tarpeet ovat muuttuneet, ja esimerkiksi aidot tilatarpeet ovat pienemmät kuin aiemmin, eikä tilojen vaihtoehtoista käyttöä ole näköpiirissä, voi uudisrakentaminen olla sekä ympäristön että talouden kannalta kannattavampaa”, kertoo tilojen strategiseen kehittämiseen erikoistunut Tuuli Härkönen Haahtelalta.

Rakennuksiin, varsinkin kunnan omistuksessa oleviin, liittyy usein myös muita arvoja, kuten kulttuuriin tai arkkitehtuuriin liittyvää historiaa. Kun eri vaihtoehdot tutkitaan ja mitattavissa olevat asiat mitataan, voidaan paremmin arvottaa ja vertailla myös pehmeiden ja vaikeasti mitattavien arvojen säilymistä ja syntymistä mahdollisissa vaihtoehdoissa. Eri vaihtoehdoista tuotettu tieto auttaa päätöksentekijöitä navigoimaan kohti kestäviä ja ennen kaikkea kuntalaisille eniten arvoa tuottavia ratkaisuja. 

Vaihtoehtojen tapauskohtainen tutkiminen ja oikean tarpeen selvittäminen on reitti oikean ja kestävimmän ratkaisun löytämiseen ja siksi sen pitäisi olla jokaisen päätöksen perusta.

Purkaa vai korjata?

Kysymykseen ”purkaa vai korjata” ei ole yksiselitteistä vastausta. Siksi jokainen hanke tulisi:

• tutkia ja ratkaista tapauskohtaisesti,
• lähtökohtana toiminnan tarpeet,
• arvioida eri vaihtoehtojen mitattavissa olevat vaikutukset, jolloin saadaan varmuutta päätöksentekoon myös vaikeasti mitattavien vaikutusten osalta.

Haahtela auttaa kaikissa tilatarpeisiin ja rakentamisen päätöksiin liittyvissä selvityksissä. Kehittämämme Realaizer-simulointiohjelmisto mahdollistaa helposti, nopeasti ja objektiivisesti tilanteiden tapauskohtaisen tutkimisen. Eri vaihtoehtoja vertaillen lopputuloksena löydetään kussakin tapauksessa taloudellisesti ja toiminnan kannalta kestävin ratkaisu, perustuen faktoihin, ei mielipiteisiin.

Artikkelin kirjoittaja

Tuuli Härkönen

Hankeasiantuntija

Tuuli Härkönen on erikoistunut käyttäjäomistajien tilojen strategiseen kehittämiseen. Tuuli auttaa tilojen käyttäjiä kehittämään tilatarpeitaan sekä löytämään niitä resurssitehokkaasti toteuttavia ratkaisuja.

→ Tutustu tarkemmin palveluumme