Onnisen ja K-auton logistiikkakeskus

Keskon suurimman rakennushankkeen riskit hallittiin ennakoiden Haahtela-mallin kokonaisvaltaisen ohjauksen avulla

Laaja-alaisessa rakennushankkeessa onnistuminen edellyttää tarkkaa suunnittelua, selkeitä tavoitteita ja reaaliaikaista seurantaa. Keskon kaikkien aikojen suurin rakennushanke, Onnisen ja K-Auton logistiikkakeskus, valmistui alle kustannusarvion ja täysin aikataulussa. Onnistumisen edellytyksenä oli päätöksentekokyky, joka mahdollistui tiiviillä yhteistyöllä ja jatkuvalla tiedonsaannilla.

Keskon K-Auton ja LVI- ja sähköalan tukkukauppa Onnisen rakennushanke Hyvinkäällä oli useiden vuosien ponnistus, jossa rakennettiin yksi Suomen suurimmista logistiikkakeskuksista yritysten tavaravirtojen tarpeisiin. Hankkeen mittakaava oli poikkeuksellinen. Pelkästään alueen koko on noin neljäkymmentä hehtaaria, ja rakennuksiin mahtuisi jopa 12 jalkapallokenttää.

Haahtela valittiin projektinjohtajaksi ratkaisemaan hankkeen kunnianhimoiset tavoitteet, kuten vastuullisuus, poikkeuksellisen tiukka suunnitteluaika ja hankkeen kokoluokka. Rakennusajalle osui myös vaikeat tilanteet maailmalla koronapandemioineen ja Ukrainan sotineen. Näistä haastavista olosuhteista huolimatta hanke vietiin Haahtelan johdolla onnistuneesti päätökseen aikataulussa ja kustannusarvion alittaen.

”Rakennushankkeissa on yleisesti keskimäärin viitisenkymmentä osaurakkaa. Onnelan massiivisen koon vuoksi hallitsimme riskiä jakamalla hankittavat rakennusosajärjestelmät tavanomaista pienempiin osaurakoihin, joita tässä hankkeessa oli noin 100. Näin saimme hajautettua riskiä, ja pystyimme käynnistämään hankkeen nopeasti, vaikka suunnittelu eteni rinnakkain tiukassa aikataulussa”, kertoo Haahtelan projektinjohtaja Hanna Harju-Säntti.

Toimintamallin lähtökohtana on käyttäjän ja tilaajan todelliset tarpeet

Haahtela-mallissa, eli Haahtelan kehittämässä projektinjohtopalvelussa, johdetaan rakennushanketta kokonaisuutena. Toimintamallissa kustannuksia käsitellään poikkeavalla tavalla simuloimalla rakennuksen elinkaaren vaiheet jo ennen kuin varsinaista suunnittelua on aloitettu. Haahtela-mallin hankkeen johtamisen lähtökohtana on kiinteistön käyttäjien ja tilaajan todelliset, tunnistetut tarpeet.

”Onnelan hankkeen erityispiirteenä oli suunnittelijoiden poikkeuksellisen aktiivinen rooli jo hankesuunnitteluvaiheessa. Suunnittelu ja tavoitteiden asettaminen etenivät rinnakkain, ja varmistimme, että ratkaisut tukivat tavoitteita kaikilla osa-alueilla. Esimerkiksi rakennejärjestelmien vaikutusta kiinteistön ja siinä harjoitettavan liiketoiminnan vakuutettavuuteen tarkasteltiin jo varhaisessa vaiheessa, jotta suunnittelu vastaisi vakuutettavuuden vaatimuksia,” sanoo Hanna Harju-Säntti.

Onnelassa edettiin hankesuunnittelusta toteutuksen aloitukseen vain yhdeksässä kuukaudessa, mikä kertoo prosessin tehokkuudesta. Hankkeessa hyödynnettiin myös Haahtelan kehittämää Realaizer-mallinnusohjelmistoa, jonka avulla suunnittelijat osallistuivat aktiivisesti laskentaan ja vaihtoehtojen arviointiin.

”Hankkeen erityispiirteenä oli suunnittelijoiden poikkeuksellisen aktiivinen rooli jo hankesuunnitteluvaiheessa. Suunnittelu ja tavoitteiden asettaminen etenivät rinnakkain, ja varmistimme, että ratkaisut tukivat tavoitteita.”
– Hanna Harju-Säntti, Haahtela

Hankkeen budjetti alitettiin selkeästi Haahtela-mallin avulla

Haahtela-malli mahdollistaa tavoitteiden, suunnittelun ja kustannuslaskennan samanaikaisen toteuttamisen, jolloin eri osa-alueita voidaan kehittää yhtäaikaisesti ja samalla hanke etenee hallitusti eteenpäin. Mallissa tavoitteita tarkistetaan jatkuvan seurannan avulla, mikä tukee päätöksentekoa ja mahdollistaa muutoksien joustavan toteutuksen. Reaaliaikainen tilannekuva tuo suunnitteluun joustavuutta ja varmuutta. Tavoitteiden tarkentuminen suunnittelun aikana tuotti Keskolle merkittäviä kustannushyötyjä, ja hankkeen kokonaisbudjetti alitettiin selvästi.

Rakentamisen vaativuutta hallittiin äärimmäisen tarkalla aikatauluvalvonnalla. Erityisesti hankkeen alussa, maanrakennusvaiheessa, oli tärkeää pitää työmaa jatkuvasti käynnissä ja etenemässä, jotta pysytään koko hankkeelle annetussa aikataulussa.

”Maanrakennusvaihe on aina haastava, sillä maanalaisia olosuhteita ei voida täysin ennakoida. Siksi on tärkeää, että mahdollisiin yllätyksiin pystytään reagoimaan nopeasti, jotta työmaa etenee ilman keskeytyksiä ja muut työvaiheet pääsevät käynnistymään suunnitellussa aikataulussa. Näin myös käyttöönoton aikataulu pysyy muuttumattomana,” kertoo vastaava työnjohtaja Kristian Torsell Haahtelalta.

Hän korostaa hankkeen onnistumisen kannalta erityisesti osaamista suunnitella, ohjata ja valvoa työmaata yhteistyössä valittujen osaurakoitsijoiden kanssa.

Yhteistyön avulla onnistuneeseen hankkeeseen

Haahtelan toimintamalli mahdollistaa aidosti sujuvan ja läpinäkyvän yhteistyön kaikkien hankkeen sidosryhmien välillä: viranomaisten, urakoitsijoiden, tilaajan, käyttäjien ja suunnittelijoiden kesken. Haahtelalla ei ole tuotantoon sidottuja palkkioita, vaan hanketta tehdään luottamuksessa ja yhteistyössä tilaajan kanssa.

Työmaa-aikana vallitsi koko hankkeen ajan poikkeuksellisen hyvä ja yhteen hiileen puhaltava ilmapiiri, joka näkyi konkreettisesti sujuvana päätöksentekona ja tehokkaana ongelmien ratkaisuna. Kaikki osapuolet korostavat avointa yhteistyötä ja hyvää henkeä ratkaiseviksi tekijöiksi hankkeen onnistumiselle.

Poikkeuksellista Onnela-hankkeessa oli, että tuotantovaiheen eli työmaan osaaminen otettiin mukaan jo suunnitteluvaiheessa. Tämä mahdollisti teknisten riskien ennakoimisen ja hallinnan jo hankesuunnittelusta lähtien, mikä loi vahvan perustan koko hankkeen onnistumiselle.

”Suunnittelua saatiin jatkuvasti vietyä nopeasti eteenpäin, kun rakennuksen tuleva käyttäjä tiesi tarkasti, mitä halutaan ja tavoitellaan. Päätökset voitiin tehdä nopealla aikataululla säännöllisissä palavereissa. Myös työmaan resurssointi ja yhteistyön sujuvuus oli tämän kokoisessa hankkeessa aivan erityisen tärkeässä roolissa”, kertoo Haahtelalta projektipäällikkö Riku Kolhonen.

Keskon rakennuttajapäällikkö Jouko Räisänen, joka vastasi koko hankkeen rakennuttamisesta, korostaa hankkeen onnistumisessa myös erittäin hyvää yhteistyötä kaikkien hankkeen osapuolien kanssa:

”Haahtelalla on todella pitkälle viedyt projektinhallintamenettelyt. Projektitoiminnan laatu on korkeatasoista. Haahtela-malli toimi tässä hankkeessa hienosti, kun suunnittelu- ja tilaratkaisuja voitiin muokata myöhäisessä vaiheessa hanketta. Pidän hyvin tärkeänä sitä, että tällaisessa rakennuksessa, jossa toiminta on pitkälti automatisoitua ja tuotantolähtöistä, voidaan rakennushanke tehdä tuotannon ehdoilla ja sen ympärille, huomioiden koko ajan rakennuksen käytön tarpeet. Kun lopulliset käyttötarpeet eivät ole hankkeen aikana sataprosenttisesti selvillä, vaan asiat kehittyvät jatkuvasti, on erittäin hienoa, että myös rakennushanke joustaa ja mukautuu muuttuvien tietojen mukana. Hanketta ei siis pyöritä itse rakentaminen vaan loppukäyttäjän tarpeet ja tavoitteet”, huomauttaa Räisänen.

”Hanketta ei siis pyöritä itse rakentaminen vaan loppukäyttäjän tarpeet ja tavoitteet.”
– Jouko Räisänen, Kesko

Kesko näyttää esimerkkiä vastuullisesta ja tavoitteellisesta rakentamisesta

Keskon vastuullisuusvaatimukset eivät ole tavanomaisimmasta päästä. Yhtiö on valittu maailman vastuullisimmaksi päivittäistavarakaupan yritykseksi ja on ainoa yritys maailmassa, joka on ollut mukana vastuullisimpien yritysten listalla joka vuosi listan perustamisesta lähtien. Keskon kunnianhimoiset tavoitteet asettivat korkean lähtötason koko Onnelan hankkeelle, ja silti hankkeessa onnistuttiin ylittämään kaikki asetetut tavoitteet.

Onnela oli Keskolle erittäin merkittävä hanke, jonka avulla parannetaan asiakaskokemusta sekä mahdollistetaan oman toiminnan kustannustehokkuus ja turvallinen toiminta vuosikymmeniksi eteenpäin. Hankkeen merkittävimpiä tavoitteita oli vastuullinen rakentaminen mahdollisimman ympäristöystävällisesti ja hiilineutraalisti. Tavoitteissa onnistuttiin erinomaisesti: asetetut ympäristöluokitukset saavutettiin ja samalla tehtiin ratkaisuja, jotka aidosti vähentävät ympäristökuormitusta.

Haahtelan toimintamallia sovellettiin tässä hankkeessa johdonmukaisesti alusta alkaen. Sen avulla löydettiin innovatiivisia ja poikkeuksellisia ratkaisuja, kuten energiatehokkuutta parantavat järjestelmät, jotka tuovat Keskolle pitkäaikaisia kustannussäästöjä ja tukevat entistä vastuullisempaa toimintaa.

Uusiutuvan energian ratkaisut edelläkävijätasoa

Onnelan ympäristöystävällisyyden kulmakivenä on uusiutuvalla energialla tuotettava lämmitys. Valtava rakennusmassa, 85 000 neliömetriä ja 1400 000 m3, kuluttaa paljon energiaa. Innovatiivisten ratkaisujen ansiosta kohteen energiankulutus on saatu lähes kokonaan katettua uusiutuvilla energialähteillä. Lämmitysjärjestelmänä toimii maalämpö, jonka luonnollisena kylmäaineena käytetään hiilidioksidia. Ratkaisu on Onnelan kokoluokan hankkeessa poikkeuksellisen edistyksellinen.

Erityispiirteenä järjestelmässä ovat alueella kaksi toisistaan riippumatonta lämmitysjärjestelmää. Maalämpöä tuetaan Hyvinkään ja Riihimäen alueen kaukolämpökäyttäjien paluuveden talteenotolla ja käytöllä Onnelassa. Lisäksi Onnelassa on myös oma aurinkoenergiajärjestelmä ja kaikki ulkopuolelta hankittu sähkö on tuotettu uusiutuvilla energialähteillä. Omat energiajärjestelmät otettiin käyttöön jo rakennusvaiheessa, mikä vähensi kustannuksia ja tuki vastuullisuustavoitteita.

”Olimme hyvin ennakoidusti liikenteessä energiaratkaisujen suunnittelussa yhdessä Haahtelan kanssa. Käytönaikaisia haasteita ja ratkaisuja mietittiin hyvin varhaisessa vaiheessa projektia.  Haahtela ohjasi suunnittelua todella hyvin vankalla asiantuntemuksella. Tilaajan tavoitteet ja tahtotila hahmotettiin yhdessä nopeasti. Meillä oli aktiivinen yhteistyö koko hankkeen ajan, jolloin päätöksiä oli helppo ja nopea tehdä. Halutut muutokset suunnitelmiin hankkeen edetessä kyettiin hoitamaan myös aina hallitusti”, kertoo Keskolta rakennuttajapäällikkö Ilpo Marttinen, joka toimi hankkeessa tilaajan talotekniikan asiantuntijana.

Yhteistyö Keskon kanssa jatkunut pitkään

Myös Keskon Uudenmaan ja Kymenlaakson aluejohtaja Mika Sivula korostaa Haahtelan projektinjohtomallin toimivuutta ja Haahtelan kykyä viedä näin iso projekti ja valtava määrä yksityiskohtia koko ajan hallitusti maaliin:

”Harvalla organisaatiolla tai yrityksellä on itsellään osaamista viedä näin isoja hankkeita maaliin alusta loppuun, kaikkine vaiheineen. Meille tilaajan näkökulmasta on ollut tavattoman tärkeää tehdä yhteistyötä yhtiön kanssa, jolla on osaaminen hallita näin isoa projektia ja pitää kokonaisuus käsissään. Projekti meni läpi hyvin sujuvasti ja eri osa-alueiden optimointi onnistui erinomaisesti.”

Keskon ja Haahtelan yhteistyö on jatkunut jo pitkään. Yhteinen taival alkoi vuonna 2008 Kirkkonummen KCM-keskuksesta, jota  vuonna 2012 seurasi Easton Citymarket -hanke sekä vuosina 2016 – 2019 toteutetun Keskon pääkonttorin, K-Kampuksen rakentaminen. Pitkä ja jo henkilötasolle saakka syventynyt kumppanuus näkyy sujuvana yhteistyönä, jossa jaetaan yhteinen toimintatapa ja luottamus siihen, että tavoitteet saavutetaan hallitusti ja ennakoiden.

”Meille tilaajan näkökulmasta on ollut tavattoman tärkeää tehdä yhteistyötä yhtiön kanssa, jolla on osaaminen hallita näin isoa projektia ja pitää kokonaisuus käsissään.”
– Mika Sivula, Kesko